Bu gün Azərbaycanda həyata keçirilən sosial siyasətin bir hədəfi də müxtəlif sosial qruplara aid vətəndaşların, o cümlədən aztəminatlı ailələrin mənzil-məişət şəraitinin yaxşılaşdırılmasıdır. 

"Report"un Analitik Qrupu bildirir ki, ölkə əhalisinin sayının artması, surətlənən urbanizasiya və digər amillər bu məsələni daha da aktual edir. Dövlət başçısı az və orta təminatlı vətəndaşların, gənc ailələrin mənzilə olan tələbinin təmin olunması məsələsini prioritet vəzifə kimi müəyyən edib və bu istiqamətdə ardıcıl tədbirlər görülür. Hazırda əhalinin mənzil təminatı ilə bağlı dövlət siyasətinin əsas istiqamətlərini dövlət dəstəyinə və sosial qayğıya ehtiyacı olan əhali qruplarının mənzil ehtiyaclarının ödənilməsi, bundan əlavə məcburi köçkünlər, əlillər, müharibə veteranları, şəhid ailələri, əhalinin müxtəlif kateqoriyaları üçün ünvanlı mənzillər tikilməsi, dövlət qarşısında xüsusi xidməti olan şəxslərin - mətbuat işçilərinin, mədəniyyət və incəsənət xadimlərinin, idman sahəsində xüsusi nailiyyətləri olan şəxslərin dövlət vəsaiti hesabına mənzillə təmin edilməsi və digər bu kimi istiqamətlər təşkil edir.

Bu istiqamətə həmçinin İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun vəsaiti hesabına ölkə vətəndaşlarına uzunmüddətli ipoteka, o cümlədən güzəştli ipoteka kreditlərinin verilməsini, Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinin vəsaiti hesabına uyğun qiymətə mənzillərin inşasını və satışının təşkilini də aid etmək olar.

Əhalinin mənzil təminatı sahəsində tətbiq edilən son yeniliklərdən biri kimi ölkədə əhalinin yaşayış sahəsi ilə təminatı mexanizmlərinin təkmilləşdirilməsi, şəxsi vəsaiti yetərli olmayan vətəndaşların yaşayış sahələrinə tələbatının ödənilməsi, satmaq öhdəliyi ilə kirayə hüquq münasibətlərinin inkişafının təmin edilməsi məqsədilə ölkə prezidentinin 25 yanvar 2019-cu il tarixli 488 nömrəli fərmanı ilə satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə verilməsi mexanizminin yaradılmasını qeyd etmək olar.

Qeyd olunan Fərmanla təsdiq edilmiş “İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun yaşayış sahələrini satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə verməsi Qaydası” İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu tərəfindən yaşayış sahələrinin satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə verilməsi ilə bağlı müvafiq mexanizmin yaradılmasını nəzərdə tutur. Mexanizm çərçivəsində Fond tərəfindən müvafiq yaşayış sahələrinin ölkə vətəndaşlarına satmaq öhdəliyi ilə uzunmüddətli kirayəyə verilməsi həyata keçiriləcək.

Qeyd etmək lazımdır ki, beynəlxalq təcrübədə ilkin ödəniş məbləği aşağı olan və gəlirləri rəsmi təsdiqini tam tapmayan əhalinin ipoteka kreditləşməsinə cəlbi, lakin eyni zamanda kreditorun risklərinin tənzimlənməsi məqsədi ilə ipoteka təşkilatları tərəfindən yaşayış sahələrinin alışı və əhaliyə müddət sonunda satınalma hüququ vermək şərti ilə uzunmüddətli kirayəyə verilməsi tətbiq olunur. Bu mexanizm aşağı gəlirli insanların yaşayış sahəsi ilə təmin edilməsi üçün ən səmərəli və risksiz vasitə hesab olunur.

İlk dəfə qeyd edilmiş konsepsiya Böyük Britaniyada və Avropa ölkələrində tətbiq olunmağa, 1950-60-ci illərdən etibarən isə ABŞ-da inkişaf etməyə başlayıb. Hazırda yaşayış sahələrin kirayəsi ilə sonradan alınması mənzil maliyyələşməsi sahəsində alternativ bir məhsula (Kanada, Türkiyə, Rusiya, Qazaxıstan və s.) çevrilib.

Kirayə verilən yaşayış sahəsini əldə etmək üçün, kirayəçi mənzilin mülkiyyətçisi ilə alqı-satqı və kirayə müqaviləsini bağlamaq ilə vaxtlı-vaxtında kirayə ödənişləri yerinə yetirmək öhdəliyini üzərinə götürür. Müqavilənin bütün şərtləri (alqı-satqı qiyməti, kirayə haqları, müqaviləsinin müddəti və s.) mülkiyyətçi və kirayəçi tərəfindən müəyyən olunur. Kirayəçi kirayə müddətində yaşayış sahəsini almaq hüququna malikdir. Yaşayış sahəsinin dəyəri kirayə müddətində kirayə haqları ilə birlikdə hissə-hissə ödənilir.

Ölkədə tətbiq olunan yeni mexanizmin ən mühüm üstünlüyü əvvəlki dövrlərdə əhalinin mənzil təminatı sahəsində tətbiq edilmiş anoloji mexanizmlərdə olduğu kimi satmaq öhdəliyi ilə kirayə mexanizmində də dövlət tərəfindən sosiallığın təmin edilməsi, əhalinin aylıq ödənişlərinin optimallaşdırılması məqsədilə maliyyə yükünün azaldılmasıdır. Belə ki, anoloji mexanizmin tətbiq edildiyi MDB ölkələrində (Rusiya, Qazaxıstan) illik faiz dərəcələri 10%-in üzərində olsa da, ölkədə tətbiq olunancaq yeni mexanizmdə aylıq ödənişlərin hesablanmasına yalnız faktiki xərclər daxil edilmiş, gəlirlilik nəzərdə tutulmayıb.

Təcrübədə tez-tez satmaq öhdəliyi ilə kirayə mexanizmi ilə ipoteka kreditləşməsi ilə müqayisəli təhlili aparılır və fərqli cəhətləri qeyd edilir. İlk növbədə qeyd etmək lazımdır ki, bu mexanizmlərin hər birinin tətbiqinin əsas məqsədi vətəndaşların mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılmasıdır. Dünya təcrübəsi də göstərir ki, bu mexanimzlər çərçivəsində təklif olunan məhsullar bir-birlərini tamamlayır.

Satmaq öhdəliyi ilə kirayə mexanizmi və İpoteka kreditləşməsi sistemi arasındakı əsas fərqləri isə aşağıdakı kimi qruplaşdırmaq olar:

- İlkin ödəniş yükü - İpoteka kreditləşməsində borcalanın defoltu ilə bağlı ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi və realizəsi hallarında kreditorun risklərinin qismən sığortalanması məqsədilə alınan yaşayış sahəsinin minimum 15-20%-i həddində ilkin ödəniş tələb olunur. Satmaq öhdəliyi ilə kirayə mexanizmində isə müqavilə müddətində yaşayış sahəsi Fondun mülkiyyətində qaldığı üçün iri həcmli ilkin ödəniş məbləğinə ehtiyac duyulmur. Bu səbəbdən satmaq öhdəliyi ilə kirayədə vətəndaşın qabaqcadan ödəniş yükü daha aşağıdır.

- Gəlir və xərclərin təhlil olunması - İpoteka kreditləşməsi mexanizmində Fondun vəsaiti hesabına alınmış yaşayış sahəsi borclunun mülkiyyətinə əvvəlcədən verildiyi üçün onun gəlir və xərclərinin rəsmi sənədlər əsasında ciddi qiymətləndirilməsi aparılır. İpoteka kreditləşməsi ilə müqayisədə satmaq öhdəliyi ilə kirayədə isə gəlirlərin təhlilində daha yumşaq yanaşma tətbiq olunur və kirayəçilərə münasibətdə ciddi qiymətləndirmənin (yaş məhdudiyyətini tətbiq etmək, əmək stajı, gəlirlərin rəsmi təsdiqi və s.) həyata keçirilməsi nəzərdə tutulmur.

Satmaq öhdəliyi ilə kirayə mexanizminin tətbiqi ilk növbədə həm ilkin ödənişi olmayan, həm də rəsmi gəlir səviyyəsi ipoteka kreditinin götürülməsi üçün kifayət etməyən vətəndaşların öz mənzil şəraitlərini yaxşılaşdırmasının təmin edilməsi üçün nəzərdə tutulub.

Bir daha qeyd etmək lazımdır ki, beynəlxalq təcrübədə ilkin ödəniş məbləği aşağı olan və gəlirləri rəsmi təsdiqini tam tapmayan əhalinin mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılması, eyni zamanda kreditorun risklərinin tənzimlənməsi məqsədi ilə yaşayış sahələrinin alışı və əhaliyə müddət sonunda satınalma hüququ vermək şərti ilə uzunmüddətli kirayəyə verilməsi ən səmərəli üsullardan biri kimi geniş tətbiq edilir. Bu mexanizm aşağı gəlirli insanların yaşayış sahəsi ilə təmin edilməsi üçün ən səmərəli və risksiz vasitə hesab olunur. 

Qeyd olunanlar bir daha onu göstərir ki, bugün Azərbaycan dövləti cəmiyyətin müxtəlif təbəqələri üçün mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılması istiqamətində sosial islahatların həyata keçirilməsini davamlı şəkildə təmin edir və adekvat mexanizmlər yaradır. Yürüdülən siyasətin mərkəzində Azərbaycan vətəndaşı, onun rahatlığı, təhlükəsizliyi dayanır.